Compromis de vente : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Dans une vente immobilière entre particuliers, la signature du compromis de vente est l'étape qui engage réellement les deux parties. Sans agence pour relire le document, acheteurs et vendeurs ont tout intérêt à savoir ce qu'il contient. Voici les clauses à examiner de près avant d'apposer sa signature.

Compromis ou promesse unilatérale : de quoi parle-t-on ?

L'avant-contrat existe sous deux formes. Dans le compromis de vente (promesse synallagmatique), le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter, aux conditions fixées. Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé : l'acheteur dispose d'une option, qu'il peut lever ou non, en échange d'une indemnité d'immobilisation, souvent de 10 % du prix.

L'avant-contrat peut être rédigé par un notaire ou, plus rarement, sous seing privé par les parties. Entre particuliers, le recours au notaire est vivement conseillé : il vérifie les titres de propriété, l'urbanisme et la situation hypothécaire, et sécurise la rédaction des clauses.

Les mentions de base à contrôler

Avant de regarder les clauses les plus techniques, vérifiez les informations de base :

• l'identité des parties et leur situation (régime matrimonial, indivision, éventuelle mesure de protection) ;
• la description précise du bien : adresse, références cadastrales, surface, annexes (cave, garage, parking) ;
• le prix, ce qu'il comprend (mobilier, cuisine équipée) et l'éventuelle prise en charge des honoraires ;
• la date prévue de signature de l'acte authentique, en général dans les deux à trois mois ;
• la date d'entrée en jouissance, c'est-à-dire de remise des clés.

Le délai de rétractation : 10 jours pour l'acheteur

L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, prévu par le Code de la construction et de l'habitation. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou de la notification par voie électronique) lui remettant l'acte, ou de sa remise en main propre contre récépissé. Lorsque le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

L'acheteur n'a pas à justifier sa décision et ne supporte aucune pénalité. Si le dépôt de garantie a déjà été versé, il doit lui être restitué dans un délai de 21 jours. Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation : une fois le compromis signé, il est engagé.

Conservez la preuve de la date de notification : c'est elle qui détermine le point de départ du délai.

Le dépôt de garantie : combien, et entre quelles mains ?

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est très courant. Il représente le plus souvent entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il vient en déduction du prix au moment de la signature définitive.

Il est normalement consigné sur le compte séquestre du notaire, et non remis directement au vendeur. Ce détail compte : si la vente échoue pour une raison prévue au contrat, l'acheteur récupère plus facilement sa somme. À l'inverse, si l'acheteur renonce sans motif valable après le délai de rétractation, le vendeur peut conserver le dépôt à titre d'indemnité. Relisez bien la clause qui précise qui peut prétendre à la somme, et dans quels cas.

Les conditions suspensives : votre filet de sécurité

Une condition suspensive subordonne la vente à un événement futur. Si elle ne se réalise pas, le contrat tombe sans pénalité et le dépôt de garantie est restitué à l'acheteur. Plusieurs sont habituelles.

L'obtention du prêt immobilier

Lorsque l'achat est financé par un crédit, cette condition est obligatoire. Le compromis doit mentionner le montant maximal emprunté, la durée et le taux maximal acceptés. Un délai, généralement de 45 à 60 jours, est fixé pour obtenir l'accord de la banque. Soyez réaliste sur ces paramètres : une condition trop étroite peut vous protéger moins bien qu'il n'y paraît, et l'acheteur doit déposer ses demandes de prêt rapidement. Un refus provoqué par sa négligence pourrait lui être opposé.

Les conditions liées au bien et à son environnement

Le notaire purge le droit de préemption : dans certaines communes, la mairie peut acheter le bien en priorité et dispose pour cela de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner. Il vérifie aussi l'absence de servitude grave, d'hypothèque non levée ou d'irrégularité d'urbanisme. D'autres conditions peuvent être ajoutées : obtention d'un permis de construire, vente préalable d'un autre logement, absence de nuisance particulière.

Les documents qui doivent accompagner l'avant-contrat

Le vendeur doit fournir le dossier de diagnostics techniques : performance énergétique (DPE), amiante, plomb selon l'âge du logement, électricité, gaz, termites selon la zone, état des risques, assainissement non collectif le cas échéant. Un DPE défavorable peut peser sur la négociation, voire sur la possibilité de louer le bien ensuite.

En copropriété, le dossier comprend aussi le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le montant des charges, les travaux votés ou à venir, ainsi que la surface « loi Carrez » du lot. Ces pièces révèlent souvent des dépenses futures que le prix n'affiche pas.

La clause pénale et les autres points de vigilance

La clause pénale fixe la somme due par la partie qui refuse de conclure la vente alors que les conditions sont remplies. Elle est fréquemment de 10 % du prix. Vérifiez qu'elle s'applique de façon équilibrée à l'acheteur comme au vendeur.

Regardez également les clauses relatives à l'état du bien à la remise des clés, à la répartition de la taxe foncière, à l'éventuelle faculté de se faire substituer par une autre personne ou une société, et aux conséquences d'un retard de signature. Si une disposition vous semble floue, demandez qu'elle soit reformulée avant de signer : une fois le délai de rétractation écoulé, l'acheteur ne peut plus revenir en arrière sans motif contractuel.

À retenir avant de signer

Un compromis de vente bien lu protège autant l'acheteur que le vendeur. Prenez le temps de relire chaque clause, de poser vos questions au notaire et de vérifier que les conditions suspensives correspondent à votre situation réelle. Dans une vente entre particuliers, cette vigilance est la meilleure garantie d'une transaction sereine jusqu'à l'acte authentique.